黑石拿下中国大湾区最大物流园!苏世民重金投中国物流地产
2021-12-10 21:34:39
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掌链 焉至

12月7日,富力地产发布公告称,已同黑石集团基金附属公司Sonic Holdings I Limited达成协议,同意出售剩余30%股权,转让广州国际机场富力综合物流园。至此,黑石以82.63亿元人民币的总价,全股权收购目前粤港澳大湾区最大的物流园区。

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园区附属公司空港物流、华维、鼎富,以及所有物业股权和收益,尽归黑石所有。

公告显示,广州国际机场富力综合物流园,位于中国广州市花都区花东县,占地1470亩,计划总建筑面积超过120万平方米;目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约89万平方米,配套设施也已落成;未开发的仓库净用地面积约210亩。

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一、黑石在华十四年

黑石集团(The Blackstone Group)成立于1985年,美国规模最大的上市投资管理公司,2007年6月22日在纽约证券交易所挂牌上市,在北美和欧亚大陆设有多家办事处。1992年以来,黑石的房地产基金已成为多样化业务投资的一支全球运作资本。

2007年是黑石进军中国的元年。5月,筹备中的中国国家外汇投资公司斥资30亿美元,购入黑石集团约10%的股份。9月10日,黑石集团出资6亿美元购入中国化工旗下蓝星20%的股权。一卖一买,黑石看好改革开放三十年的中国。

截至2021年10月,全球资产管理规模已高达7310亿美元的黑石集团,在中国已经走过14个年头。

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(来源:企查查)

二、物流地产是中国投资亮点——苏世民

黑石的物流地产投资起步并不早,却步履矫健。2010年至今,通过200多笔交易,黑石收购了全球超过10亿平方英尺的物流地产。尤其在2019年,宣布收购普洛斯(GLP)美国物流资产的案例,创造了私人地产交易规模的全球纪录,然后便一跃成为了美国最大的仓储物流业主之一。

1.还是2010年,黑石牵头与中国最大的农产品市场运营商之一——中国寿光农产品物流园达成协议,在其赴港上市之前,进行大约6亿美元的投资;其中黑石自身注资约1.9亿美元,占股10%左右。仅一年之后,在寿光物流园香港IPO前夜,黑石选择撤股套现、规避风险。是其在华物流地产投资的肇始。

2.2013年,创始人苏世民(Stephen Schwarzman)自掏一亿美元腰包在清华设立奖学金、吸引好感的同时,黑石投资上海物流开发项目,继续试水。

3.2017年,黑石在中国设立的物流基础设施管理平台——龙地(DragonCor),服务电商、零售、第三方物流、快递快运、制造业客户,逐步发展至涵盖全国18个城市、开发并管理着近 40 个物流园区,总建筑面积达 380 万平方米。此后每年都有所动作。3.jpg

龙地(DragonCor)物流园之一

4.2018年10月,黑石集团斥资2.75亿元人民币,收购东百集团旗下物流开发建设及运营主体——佛山睿优80%股权,因势利导,瞄准中国高端物流仓储行业。

5.2019年,黑石同物流仓储设施总面积超300万平方米的第一产业集团合作,投资物流仓储产业地产开发及运营管理项目,看好粤港澳大湾区、长三角及周边一二线城市群的回报潜力。

6.2020年疫情加速了线上零售、生鲜电商的发展,黑石在佛山、长沙、太仓、武汉、郑州等地都有投资布局,并在上海新建成一座物流园区。

7.2021年1月19日,黑石集团旗下公司以63亿元的价格拿下广州国际机场富力综合物流园70%股权;12月7日完成百分百收购。

8.2021年6月16日,SOHO中国对外宣布,黑石向其发出全面收购要约,计划取得SOHO中国的控股权;9月10日再发公告,“鉴于目前满足先决条件的进展不足”,原计划取消,黑石放弃投资。

到目前为止,黑石在中国物流地产板块布局覆盖23座城市,面积超5300万平方英尺,累计注资已过10亿美元大关。

三、2021物流地产大户投融资动向

(一)普洛斯(GLP)

普洛斯专注物流地产,拥有1200亿美元的房地产及私募股权基金管理资产,其房地产基金平台是世界上最大的平台之一;亚马逊为其租赁业务的大型客户。5.png

1.普洛斯REIT

6月21日,普洛斯REIT(中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金)在上海证券交易所上市,成为上交所首支“仓储物流类”公募基础设施投资信托基金,股票代码“508056.SH”。

普洛斯REIT也是中国首批公募基础设施投资信托基金之一,其资产由7个普洛斯仓储物流园组成,分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市群,建筑面积合计约70.5万平方米。6.png

2.联手老牌央企

10月20日,普洛斯与国务院直管、网点服务乡镇覆盖率近百分百(网点数量约5.7万个),并于近年推出“次日达”全面提速的中国邮政,共同出资设立北京中邮鸿运管理咨询有限公司。双方将借此发起设立以现代物流产业为核心的私募股权投资基金,目标投资规模200亿元人民币。

基金投资标的为一线城市、重要交通网络节点及城市群落枢纽地区新开发的物流、仓储、运营中心及城市配送园区,兼顾邮政体系内存量资产盘活和升级改造,包括邮政快递分拣中心、航侧货运中心、电商仓配中心、高端定制库以及高标准冷库等在内的多用途物流仓储类基础设施资产。

(二)万科旗下万纬物流

1.增资

4月3日,万科公告称,“继续向全资子公司万科物流增资,金额63.2亿元。”至此,万纬物流的注册资本由181亿元扩充至244.2亿元。近年的发力,万科业已成为中国规模最大的冷链物流综合服务商。

2.扩股

9月15日,万科物流发展有限公司新增5位股东:珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙)(8.5%)、淡马锡附属DahliaInvestments Pte. Ltd.(6%)、Reco Meranti PrivateLimited(6%)、Top Yulan Investment Ltd(3%)、南京曦之万纬创业投资合伙企业(有限合伙)(1.5%),万科集团持股比由100%减至75%,将注册资本从244.2亿元人民币增至359.68亿元人民币。掌链认为,增加境外股东,预示了万纬物流的上市决心。7.png

(来源:企查查)

3.投拓

9月,万科计划支付权益价款0.65亿元人民币,新增江西南昌临空经济区嘉茂物流地产项目。

(三)远洋集团

1.远洋资本收购

6月2日,远洋资本计划以11.78亿元股权转让价、11.34亿元债权转让价,共计23.12亿元人民币,收购红星美凯龙集团旗下西藏、上海、天津等共7家物流子公司。

2.设立地产基金

10月18日,远洋资本联合亚洲某主权基金,发起设立4亿美元物流地产私募基金。该基金专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目。远洋资本担任基金普通合伙人(GP)及基金管理人,负责基金日常运营及管理;远洋资本旗下远洋物流将对基金的项目进行开发运营和物业管理。

3.物流地产上船

11月19日,远洋集团宣布,以7.8亿元认购远洋物流地产控股有限公司所配发的3万股目标股份。交割后,远洋物流扩大已发行股本的30%,将作为合营企业列位于远洋集团旗下,登上远洋集团这艘上市大船。

(四)物流地产界引入新资方

1.凯德中国信托

10月12日,新加坡凯德集团旗下的凯德中国信托,计划以16.834亿新元在中国收购一个物流资产包。该资产包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产。这也是凯德中国信托首次进入内地物流市场。

2.领展房产基金

香港商业地产大户——领展旗下房产基金,以总价为7.54亿人民币(1.18亿美元)的价格收购了位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心的3/4股权。这也是领展首次涉足物流领域。

结语:

掌链综合分析,一般情况下,物流地产投资回报率要高于其他类型商业地产。美国房地产投资信托委员会数据显示,在1年期、3年期和5年期投资周期中,物流地产的无负债投资回报率也远高于其他物业。

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(来源:仲量联行)

据戴德梁行统计,高标库产品在过去10年里增长了8倍,已经成为市场投资的重中之重。随着疫后爆发的生鲜冷链和社区团购市场,物流仓库成为房地产行业的投资焦点,是一种必然趋势。

“未来,黑石愿意在中国投资两类房产:第一是仓储类资产,第二是城市购物中心。”创始人苏世民如是说。

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