宝能姚振华:昔日万科“门口的野蛮人”,今日挥刀断臂物流地产
2021-11-10 11:13:27
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掌链 焉至

11月5日下午,深圳市信访局、深圳市地方金融监督管理局、深圳市证监局以及深圳市银保监局召集宝能集团子公司深圳市钜盛华股份有限公司和投资人代表召开投资人会议。商讨宝能系基金公司约90亿元理财产品,涉及全国范围内4000多名投资者。

宝能的冬天来了?但物流地产的春天似乎在临近,但面对春天的脚步,万科物流和宝能物流正面临不同的抉择。

10月22日,当万科集团合伙人、万纬物流董事长张旭首次官宣了万纬物流的新业务架构,一时激起公众关于万纬物流上市的猜想。而在20日,曾被视为万科“门口的野蛮人”宝能传出消息:因有息负债近2000亿,面临违约风险,正寻求出售价值超1000亿的资产,包括宝能相关物流地产。

曾经叱咤风云的宝能董事长姚振华,也不得不面对断臂求生的困局。而他及身后的宝能物流又有着怎样的故事?

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深圳市宝能投资集团创始人、董事长姚振华

一、羽翼渐丰的二十五年

1.宝能的来路

迈入了“知天命”的年纪,姚振华的命运仍然充满着不确定性。这或许源于他不甘平淡的本能。

1995年,从华南理工工业工程管理和食品工程双专业毕业不到3年,受“邓小平”南巡讲话鼓舞和下海大潮的推动,来到改革浪尖深圳的姚振华,同弟弟姚建辉成立了一家“深圳市新保康蔬菜实业有限公司”,在国家力推“菜篮子工程”的大背景下,已然将卖菜这门再简单不过的小生意,干得有声有色。不过,相比于一门心思做肉商的“北大屠夫”陆步轩,姚振华并没有在菜商的角色上驻足,而是迅猛转身,看中了未来之城——深圳的土地。

一是生意赚了钱,二是有潮汕老乡在深圳做官。两条腿都硬朗起来的姚振华,很快以蔬菜公司做大的名义,谈下两块地:一块在福田区福强路,一块在南山区后海湾的核心位置——后来演变成今天的宝能太古城。随后,为弱化菜商的标签,拓展开发楼盘的新业务,他将公司更名为“深圳市新宝康实业有限公司”。

多年以后,谈及自己的创业起点,姚振华说自己主营的不是蔬菜,“而是连锁经营超市。”虽未经考证但不难看出,固定资产才是他更为看重的“硬通货”。

2.跨入物流地产

2000年前后,姚振华曾用170万的启动资金,攻克了当时价值数亿的福田港中城住宅项目,让宝能系一跃而起。

住宅楼盘还只是姚振华的小试牛刀,他真正在乎的,是商业地产。其中,物流地产因相对门槛较高、体量更大,很快进入了宝能的视野。

2006年,曾建成国内首座5000吨体量的现代化冷库,开设了国内首家进口保税仓——笋岗仓库的深业物流集团,因业务板块调整一分为二。其中的土地和物流项目,是姚振华眼中的大块肥肉,他公开竞拍斩获深业物流集团1/4股份的同时,对其大力进行改造升级。旧有业务的市场化运作,不仅让营收滚雪球式的递增,更为宝能系集团化的多线程扩张,提供了巨大的现金流支撑。

由此,总面积200万平方米、年交易额累计500亿元以上的物流产业综合体——深圳笋岗物流园区,应运而生;时至今日,年租金可达20亿元人民币。

而深圳地标性建筑集群之一的“深圳宝能中心”,在写字办公、购物消费及高端商业功能互促共生的规划中,纷纷拔地而起,进入良性运转,市价一路猛涨至如今的400亿元以上。

3.“吃股”大户

低调求财、坚强果敢,是潮汕商人给外人的一贯印象。商场即战场,当企业发展日趋多元、市场版图交叉日益加剧的时候,血雨腥风的争夺,无可避免。

姚振华当然拥有着潮汕商帮共有的另外两个特质:抱团,凶悍。

2015年,宝能历经二级市场的不断增持、5次举牌以及定增,让资本分散的深圳老牌制造企业——中国南玻集团,股权迅速聚拢,并一跃成为其第一大股东。

上市公司南玻A的变迁历,是宝能一次成功的捕食经历,但不是唯一。姚振华的胃口远比他人想象的更大,2014年以降,华侨城、中炬高新、明星电力、合肥百货、韶能股份、南宁百货等上市企业,均有宝能系尖兵的强势楔入。

有了经验,姚振华带领宝能上下,开始了一场势将载入史册的战役。

4.狙击万科

自2000年起的十余年间,华润置地对万科的持股比例维系在15%左右。作为第一大股东,华润系从未对王石的经营管理有明显的插手,也从不越过20%的持股界线。

同样是宝能搅局南玻的2015年,7月24日晚,万科A发布公告称,宝能旗下的前海人寿精准举牌,持股比从5%提升到10%,成为仅次于华润的第二大股东。累计短短24天之内,前海人寿已经豪砸了150亿。接下来,前两大股东分别增持,第一的位置也两度易主。

临近12月份,宝能系另一尖兵——钜盛华加入混战,一度让持股比跨过20%大关;11日达到峰值,持有万科股份22.45%,位居第一大股东的王座之上。17日晚,王石在内部强硬表态,万科不能落入宝能之手。18日下午1点,万科A股在深交所宣布停牌。

时至2016年6月,万科A终于复牌,国企深圳地铁加入万科重组。而面临可能的股份稀释计划,第二大股东华润瞬间反目,大有靠近宝能系之势。

直到万科员工、工会、股东及关联合作方的集体发声反对,以及一年之后恒大宣布将所持15.53亿股万科股份悉数转让给深圳地铁,宝万火并终于在2017年6月9日落下了帷幕:第一大股东深圳地铁29.38%、第二大股东宝能系25.4%、第三大股东安邦6.73%。

宝能终究没能“说了算”。

二、拆东补西,断臂求生

回到2015年,为何宝能要在这个时间节点争夺万科的控制权?如同对深业物流的成功运作一样,姚振华在土地细分市场,显然对物流地产尤为青睐(编注:这个分析不妥,此时看重的不是万科物流,万科物流当时还是个雏,吸引宝能的是万科的品牌价值等,不做牵强的分析。物流只是宝能的一部分)。

而2015年,正是万科集中火力攻占物流高地的元年,万科旗下的万科物流,以“万纬”这个独立物流品牌,正式进军地产市场。六年后的今天,万纬冷链、万纬高标、万纬服务三大业务板块已成鼎足之势,从基础服务提供商转型成为供应链解决方案商。

2020年6月起,万科不断对万纬增资扩股,不到15个月时间,万纬物流注册资本已由1亿元增至359.68亿元。其仓储规模超过0.11亿平方米,目前已进驻国内46个城市,开启了33个冷链物流园。

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想必是对物流地产前景和万科实力的充分信心,才让姚振华那般凶猛。不过,任谁如此不惜力地投入,都需要回血;否则就出现了宝能今年6月焦头烂额的情形。

按照中炬高新10月20日的公告所称,宝能集团表示自今年6月份以来遇到的暂时性资金周转困难,其根本原因在于制造业的巨额资金投入,叠加疫情、房地产政策调控、融资集中到期等因素的综合影响。近段时间较为紧迫的流动性资金缺口约为200亿元,包括:所有理财产品兑付合计83.49亿元;较为急迫的工程款等需要支付26亿元;部分紧迫的经营款项及到期本息约85亿元。

紧接着,宝能集团公布了解决方案,除加紧推动股东方住宅项目销售回款外,将重点出售8项专项资产,用以资金周转,弥合债务鸿沟,包括:深圳宝能中心、旧改项目,前海优质项目、物流园资产包项目等位于上海、深圳、广州的8大资产项目。金融投资界的“宝能观察家”们更是放出了具体的消息:“深圳前海华润中心、广州宝能双子塔、物流冷链资产、前海人寿股权等”项目都在其中。宝能虽未对此进行回应,但自我预期在3-4个内,也就是春节前后,可以回款约 200 亿元。

宝能此举,颇有断臂求生的魄力。毕竟是“百足之虫”,宝能系的四大立业支柱——高端制造、国际物流、综合开发、民生服务,可以拆东补西,仍有余地进行周转。其发家起势的住宅、商业等部分地产招牌项目,已进入姚振华在售之列。令人略感意外又不难理解的是,他心心念念的、涵盖仓储和冷链的物流地产项目,也准备为补足亏空而有选择地出手了。

三、格局待变的物流地产

作为资产千亿体量但仍未选择上市的综合性集团,宝能近年来在国内的物流产业布局,可谓是:广播种,速织网。

自深圳笋岗物流园区起步,宝能物流的投资扩张速率,逐年提升,在30多个全国重要节点城市,布局了1500万平方米的智能冷仓、1500万平方米智能干仓,服务于全国66个一类物流节点城市和100个二类物流节点城市。

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除笋岗物流园外,宝能物流最近4年里,先后在国内各个经济活跃地区投拓开发物流地产、拓展事业版图:

1.华南——宝能(广州)空港保税物流中心、宝能(汕头)国际供应链物流中心,分别依托空港和海港,开展货运保税、冷链物流、仓配运营、供应链金融等业务。

2.华北——宝能(烟台)国际物流中心、宝能国际供应链(天津)有限公司,主要涉足食品汽车外贸物流,以及油气类商品等大宗业务。

3.中部——宝能华东国际物流园(芜湖)、宝能黄花智慧保税供应链中心(长沙),重点定位于汽车全产业链物流、跨境电商供应链等服务。

4.其他——西南的宝能西部物流供应链结算总部(重庆)、东南的宝能(泉州)供应链创新产业园,主要发力于物流结算、供应链运营、多式联运物流等功能建设。

上述项目布局虽广,但大部分仍处于起步或分期在建的阶段,较之于在中国业已实现一二线城市及重点区域全覆盖、投建并管理着近400家物流园的供应链不动产大户——普洛斯集团,即便没有今年的资金链危机,宝能也仍有很长的路要走。况且,前面提到的万纬物流,以及宇培国际旗下的中国物流资产控股有限公司等龙头物流地产商,仍然坚守并扩张着各自的势力范围。

当然,宝能物流并非只顾横向播种,也从2019年开始推动“宝能云仓”智慧物流项目。苏州、贵阳、北京三大物流配送中心,通过高效的精细化、自动化、信息化管理,实现提前调拨入库和快速发货,在时效上给予客户更大保障。借此,在全国布局供应链“三网”——产地网、物流网、销地网。

两年以来豪迈地筹资撒网,未承想,于今年出现了急速转弯。

6月15日,广州开发区与宝能集团签订落户协议,对外称将向宝能战略投资120亿元。政府站台支持的利好消息之下,大众看客并不买账,一众工资欠发的讨账声,让宝能的脸面始终笼罩在阴影之中。

原命名为“宝能金融中心项目”、包括高达488米的广州未来第二高楼在内、总投资约570亿元的一宗标志性产业建筑地块,11月1日刚刚开拍,就被广州开发区控股集团旗下公司——广州科锦以底价88.4亿瞬间拿下,原本唯一的乙方宝能,却并未参与其中。

这样看来,变卖部分物流资产,用以补救资金链窟窿、救舆论之急的姚振华,是否会就此叫停宝能的粗放型扩张模式,调转重心专注于汽车等科技制造业?在以恒大、泰禾等传统地产巨头遭受“寒冬”突袭的冲击下,物流地产是否将吸引更多大佬重金参战?有进有退之间,物流地产格局是否会加速洗牌?仍有待持续地观察。

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