操盘者普洛斯:掌控中国“物流之胃”
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掌链 埼玉

4月19日,普洛斯中国拟发行期限为5年的20亿公司债券,票面利率询价区间为3.70%-4.40%,债券主承销商为招商证券、中金公司。

如果将物流产业链比作人体,那承载着仓储功能的物流地产,犹如物流行业之胃,而普洛斯,投资布局了中国最庞大的物流地产资源,无异于掌控着中国物流胃部。微信图片_20210428184634.jpg

一、地产信托,给物流地产插翅

创立于1993年的普洛斯,于1994年在纽交所挂牌上市,为适应当时的美国经济高速发展下的物流行业需求,在1998年正式专注于美国物流地产领域。

(1)普洛斯中国的扩张之路

沉淀近十年的资本与运营经验的普洛斯,于2003年进军中国,当时国内物流地产市场,就像是一片尚未有人踏足的肥美沃土,抓住市场准入时机的普洛斯,以入股物流园区的形式,即刻开始了布局:

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普洛斯在新加坡上市后,先以收购、入股、投资的方式满血回归中国市场,豪掷资本入股当时国内第二大物流设施供应商宝湾母公司,收购中国航港有限公司、维龙股份,后与海尔、德邦等行业头部企业建立合作关系……

终于在2017年7月,普洛斯被万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以约790亿元的价格收购,并宣布私有化……  

现今,普洛斯服务于4600多个客户、监控着400多个物流园区,已逐渐成长中国规模最大的物流地产公司。

(2)地产信托模式资本撑腰

物流地产项目具有重资本、周期长、回报慢的特点,普洛斯从前期打入国内市场、到后期上市宣布收购多领域企业近50家的过程中,都少不了资本的支撑,而正是房地产信托(REITs)模式下形成的闭合业务环,给了普洛斯的底气。

REITs是将产业资产转化为金融资本的重要手段,根据普洛斯三大业务版块运行流程来看,物业开发业务、物业管理运营业务、基金管理业务相互之间配合紧密:

地产项目进入普洛斯后,会由物业开发部门进行方案设计后,转交物业管理运营部门运营,待出租率与租金收入稳定后,再出售给普洛斯物流地产基金或第三方。

此外,普洛斯不仅“肥水不流外人田”,还凭借门下基金管理业务将收入规模扩大。在这里,基金管理业务的作用除发起基金外,还可通过外界资本的融资,扩大现有基金规模,这一点,从下表就可清晰看出:

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普洛斯依托REITs既缩短了项目投资回收期,又提高了资金的周转率,使得资金一旦进入普洛斯业务运行循环中,就会有层层放大的效果。

二、电商疯狂,胃在普洛斯蠕动

在普洛斯进入中国市场的2003年,据联合国贸易发表报告称,未来几年内,全球电子商务发展增速将超50%,并特别点名中国市场的重要性。

随着产业结构的升级,消费经济成为拉动我国经济发展的强心针,也是掀起我国电商浪潮的主要需求来源,随着国内电商逐渐火热,电商、第三方物流对仓储功能的需求激增,普洛斯首当其冲。

 在其众多合作伙伴中,物流企业如顺丰、中通、韵达、百世、德邦、菜鸟、壹米滴答等,电商企业如苏宁、京东、唯品会等赫然在列。

电商、第三方物流对物流地产项目的刚需不再多说,就2020年上半年数据显示,普洛斯中国新签租约和续租总面积达740万平方米,且同比增长48%,电商在租总面积已占到普洛斯全球总租赁面积的40%。

电商平台为满足用户对生活品质的追求、在生活百货、生鲜、医药,3C电子等货品种类丰富程度上下足了功夫,而第三方物流企业为提高线下物流服务的满意度,对物流基础设施、仓储功能、智慧物流的要求也提高了许多。

加上去年疫情的推动,更加压紧了电商与消费者需求密度,到目前为止,我国邮政快递行业的经济总量已经突破了万亿,并预计快递件在年底将突破千亿件,这些无一不需要物流地产胃部的消化做前提。

正所谓需求催生市场,普洛斯作为业内巨鳄,自然选择牵手电商,从而实现合作共赢:

电商为普洛斯牢牢抓住了市场流量,并连带着第三方物流企业,一起加重对物流地产的需求,正是这部分客户群体成为普洛斯规模扩张的动力,并撑起了普洛斯营收结构的半壁江山,而普洛斯也和谐的消化了激增的需求,成为这一整条生态产业链平稳运营的关键保障。

目前普洛斯中国已做到:“每三个快递中就有一个经过普洛斯物流园区”的覆盖程度,可以说,普洛斯掌握了中国物流之胃。

三、不只在中国,也做世界物流之胃

目前,普洛斯全球在中国的业务占比早已超过半数,其布局涵盖巴西、欧洲、印度、⽇本、美国等17个国家/地区,资产管理规模超过1000亿美元:

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普洛斯主要以收购的方式打入市场,直接粗暴的同时也体现出其雄厚的资产实力,除了地产信托支撑、电商助推,从另一个角度来看,当资产积累达到如此量级时,资本支撑与业务输出在一定程度上也就形成了某种动态平衡:

普洛斯遍布全球的地产网络,仿佛是一个巨大的蛛网,不论是物流企业的动向,还是品类偏好的转变,亦或是市场收到外来突发因素的冲击,普洛斯都能第一时间感知,随时把握市场主动权,拒绝等风来,

不仅有这样的自信,普洛斯也有着消化全世界仓储需求的野心,扩张成为世界物流之胃,也许只是时间问题。

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