获6000亿授信!改变物流地产的人,不在物流圈
2022-12-13 21:49:54
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掌链 老八

双11期间,由人民银行及银保监会发出的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》流传开来,被称为“金融支持房地产16条”。

一些摇摇欲坠的房企巨头终于盼来救命稻草。而在房地产业界,有一个人在四年前就预判了寒流,也先人一步迎来春天。

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他就是万科郁亮,2018年9月,房地产行业仍一片风光,郁亮喊出了“活下去”的口号。果然,2021 年伊始,央行颁布了"三道红线",如日中天的恒大集团在短短几个月里就陷入了债务危机。

不过,在别人身处寒冬时,郁亮又先看到了春天。今年6月,在万科的股东大会上,郁亮一改以往的“忧患”风格,,称“市场短期已筑底,但恢复仍然是一个缓慢、温和的过程”。不过,万科的春天也来的更早一些!

当2015年6月,万科物流在深圳注册成立,没人想到它会在今天成为影响中国物流地产格局最重量级的选手。虽然巨人不常在物流地产圈,但物流地产圈却不得不面对他。

掌链《首席供应链官·大咖拼图》第十九期,从郁亮的物流地产战略说起,梳理万科物流的发展历程。

一、圈外的大佬郁亮:影响着物流地产

1.   天亮之前:万科已抓到新引擎

随着11月23日,央行、银保监会正式公布“金融支持房地产16条”,房地产巨头纷纷获得金融支持。而获得最多的那个企业却是万科!

11月23日,交行、中行先后宣布与万科签署全面战略合作协议,分别为万科提供1000亿元综合授信额度。

据不完全统计,23-24日两天,银行向房企提供的意向性融资支持超1.2万亿元。其中,万科一家获得的授信支持额度为6000亿,占据半壁江山!

受该事件影响,11月25日,万科股票上涨8.11%,与10月底的最低点相比,涨幅超30%。

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谁能想象,在此之前房地产市场的“至暗时刻”。创业20年,到2022年中国昔日最大房地产巨头万科负债近2万亿!

在最黑暗中,郁亮于2022年的股东大会上表示,但凡有一丝微光都要走下去。而微光是什么?

“住宅销售项目、商业项目和物流业务”是房地产行业的“点点微光”,郁亮如是解答。而万科更看好的是高附加值的冷链物流地产。

围绕冷链物流地产探索,郁亮重点介绍了佳沛和百胜中国两个客户案例。

“新西兰佳沛奇异果原来放在上海仓库,因为疫情影响,迅速转到宁波港,使得它在全国业务不受影响。百胜中国的干仓和冻仓,连续两年质检排名第一。”

赢得了客户新人,郁亮表示,“我相信百胜中国会继续和我们合作下去。”当被媒体问及“万科认为最重要的事情是什么?”

郁亮表示,“今天我认为光明比金钱更重要,常识告诉我们,我们打工人最主要的是拥有一门好手艺,做出好菜,好的房子,好的服务。”

物流地产,就是万科精心炮制了很久的一盘好菜,是房地产行业的新增长点。

2.   敬畏市场:穿越周期投物流地产

“尊重常识,敬畏市场。这8个字是万科不变的逻辑”。郁亮曾如是说。

在“八字方针”指引下,郁亮一直在着力构建万科的多元化业务,提高抗风险能力,正如他所说“不同发展阶段有不同的参与者,有不同的主角,主角要具备的是这个阶段所需要的能力。”

当前,不少地产企业都将注意力放在融资上,而郁亮则在今年股东大会之后,两个月走访了35个城市,100多个项目。郁亮表示,从走访项目的情况来看,万科“穿越周期的能力已经建立起来”。

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早在2014年5月,万科与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订协议,开始在贵阳和武汉布局物流地产,之后,万科在武汉、上海、贵州成立了物流仓储公司。在香港,万科至少成立了20家与物流相关的企业。

2015年,万科推出物流独立品牌“万纬物流”。同年,万科引入全球最大私募基金黑石集团作为股东,开始进行“地产+基金”式的发展。

通过2015-2017这三年的投资,万科从对物流需求高的长三角、珠三角、环渤海,以及内地的大型城市开始,逐渐扩张到全国;投资规模逐年递增,在一二线城市群土地供应明显收缩的情况下,逆势接连获取新项目,满足了一二线城市的高标仓储需求。

2017年,物流地产巨头普洛斯被由厚朴、高瓴资本、中银集团、万科集团和普洛斯管理层组成的中国财团收购,其中万科持股21.4%,普洛斯私有化后,万科成为第一大股东,一跃成为中国最大物流地产操盘手。

普洛斯在物流地产领域的品牌影响力、物流地产开发运营能力和成熟模式都帮助万科在物流地产领域快速发展。

2017年10月,万科旗下一系列企业及基金共同投资设立了一只专业物流地产投资基金——珠海市坤元兴投资发展合伙企业,认缴出资总额60亿元。

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万纬的中国物流地产版图

2019年,万纬物流ABS获深交所受理,推出了“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”的债券产品,拟发行金额5.73亿元。2020年6月,万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深交所挂牌。

通过物流地产+金融,万科在房企钱荒的大背景下,拓展融资渠道,以资本撬动物流地产市场;同时不断学习普洛斯在物流资产证券化的先进经验,打造了一个“开发、管理与基金运作”的完美闭环,最终实现轻资产、高周转,让公司规模滚雪球般快速提升。

万科2021年年报显示,其物流业务营收31.6亿元,同比增长68.9%。截止2021年,万纬物流业务布局46城,仓储规模破1100万㎡,冷链园区36个,仓储项目151个,已形成全国性高标仓储和冷链物流网络,服务1000余家品牌。

物流地产已经不只是万科的“微光”,简直是光芒万丈的朝阳。

二、圈外的大佬张旭:影响着冷链物流

如果说郁亮布局了物流战略,那么张旭就是把一切变为现实的人。作为万科物流的董事长,张旭有很深的“物流情怀”。

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2019年8月,张旭在媒体交流会上表示,虽然好多人都认为物流是个很low的行业,但我认为,它更是一项很大的事业。

“我们涉足这一领域的初心就在于构筑老百姓践行美好的生活通路,成为嫁接产业与老百姓的桥梁,让整个社会的效率更高”。

张旭进一步解释,近几年来,无论欧洲、美国和日本,物流发展都很快,当GDP增长慢时,靠什么来提高经济效率和效益?答案就是物流。

“它是能够提高整个社会效率和效益的长远的事业”。

2015年,万科集团正式推出独立物流品牌万纬,张旭是总负责人。

对于万纬的业务布局,张旭把握行业痛点,精准出击。

目前,中国前100家冷链企业的市场份额只占到全国市场的10%左右,而在美国,第一大冷链企业要占到全国份额的24%,第二家占20%,前两家就占到全国市场的40%以上。

这就是行业痛点,有巨大的市场空间和国家政策支持,张旭于是率领万纬物流于2017年年中正式切入冷链,“作为一个服务型的企业,我们应该保障老百姓的食品安全,于是,我们决定进入冷链行业”。

2018年,万纬完成对有英资背景的国际冷链物流巨头太古冷链的并购,迅速布局全国。

据张旭披露的数据,截止目前,万纬冷链已布局21个项目,累计入驻19个城市,已完成对国内一二线城市及内陆核心城市的布局,其采用国际行业先进的仓库设计及制冷工程技术,提供一站式温控物流解决方案。

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在媒体交流会上,张旭还公布了其未来的三段式布局:

一、原产地雷达:即田间冷链最先一公里;

二、城市的接力棒:承担城市中转和城市配送;

三、到家的守护者:新鲜美味送往最后一公里至千家万户。

而这三段式布局,或将逐步构筑起万纬完善的产业链和生态圈。

经过四年的发展,万纬物流的主要业务高标仓储和冷链物流都已成为国内领先的物流服务商。

纵观万科切入物流地产领域的这几年,始终牢牢把握着物流地产的核心盈利点:深度布局一二线城市,设立物流地产投资基金,通过资本升级收益,解决大型租户导入的问题,直击市场痛点打出拳头产品冷链和高标仓。万科正在迈向物流地产行业第一的目标。

编辑:老八

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