万科物流谋上市背后:王石种出“新苗”和许家印的“病树”
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掌链 李维、满枝

10月4日,中国恒大、恒大物业在香港暂停交易。作为中国最大的房地产商之一的中国恒大正在黯然落幕,创始人许家印留下的职场败笔令人唏嘘。2016年恒大超越万科跃居中国房地产第一,此后万科再也没有超越恒大。

不过,恒大也许没想到,几年后,万科在物流地产的金山商崛起,控股全球最大的物流地产商普洛斯,自然也是中国最大的物流地产商,占据中国物流仓储行业近14%的份额。而恒大却在房地产市场溃败涂地。

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(万科创始人王石与万科董事会主席郁亮)

一、 跨界物流

(1)万科物流资本“变脸”:近日,万科物流发展有限公司发生增资扩股变动,注册资本从244.2亿元增加47.29%至359.68亿元,万科集团的持股比例由此前的100%降为75%。

新增五位股东分别是珠海市万纬盈合投资合伙企业(有限合伙)、Dahlia Investments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited、Top Yulan Investment Ltd、南京曦之万纬创业投资合伙企业。五方持股分别为8.5%、6 %、6 %、3%、1.5%。其中,Dahlia Investments Pte. Ltd.、Reco Meranti PrivateLimited为境外企业、Top Yulan Investment Ltd为香港企业。

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(万科及旗下万科物流)

此次股权变动后,万科物流有限公司的企业类型从“非自然人投资或控股的法人独资”变为“外商投资”。虽然万科方面对此表示此次变动只是引入新投资人后的信息公示,并无上市准备。但由此种种不难猜测,万科物流或许正在筹谋境外或赴港上市。

(2)王石时代的物流种子:在万科创始人王石仍在以董事长挂帅万科的2014年,万科成立物流地产事业部,先后入驻廊坊、武汉、贵阳等地,打响进军物流地产的第一枪。

2015年,成立万科物流地产发展有限公司,正式推出物流独立品牌“万纬”。此后两年,万科不断扩张物流地产市场份额,积极抢占一二线城市的仓储用地,相继与京东、菜鸟、顺丰等签订战略合作协议,开启全国战略布局。

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(3)跨界物流的房地产巨头:像万科这样激流勇退的国内房地产企业不少,融创、绿地、碧桂园、华夏幸福、远洋等传统房地产开发企业纷纷跨界做起物流地产。

2017年2月10日,绿地与中远海运就航运物流产业、物流地产项目开发、金融产业等领域启动全面战略合作。这也标志着绿地集团正式布局物流地产市场。

同年7月,碧桂园与全球物流装备巨头中集集团就产城业务板块签署增资协议,正式开启了在物流地产领域的初尝试。

2018年融创收购海航地产集团旗下两家地产公司,这是融创中国首次收购物流企业,也是其打入物流地产市场的开端。

但大举进军物流地产的房地产企业,却只有万科。而恒大仍在房地产市场高歌猛进,并跨界进入汽车制造,2018年02月12日恒大智能汽车(广东)有限公司正式成立。恒大与万科进入两个转型路。

(4)郁亮把种子培养成大树。比起绿地等的小脚慢步,万科在物流地产市场的投资近乎是激进的。2017年7月15日凌晨0:11,身为万科董事会名誉主席的王石发了一条朋友圈,“开始的郁亮时代”,点评转发万科周刊推送的万科入股普洛斯的新闻。并且把“人生轨迹”朋友圈系列,改成了“万科轨迹”。

而主导这场收购的就是郁亮,此前的6月30日,万科新一届董事会成员宣布聘请万科创始人王石为万科董事会名誉主席,选举郁亮为董事会主席、同时聘任郁亮为公司总裁及CEO,从此开启郁亮时代。

郁亮时代第一件大事就是收购全球最大的物流地产商普洛斯。2017年7月14日,由万科集团、普洛斯时任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团以约790亿人民币(116亿美元)收购了全球最大物流地产商普洛斯。这次收购万科集团以21.4%的投资比例成为普洛斯最大股东,估算万科收购资金或约168亿元。

房地产巨头进军物流地产情况(不完全统计)

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二、迅速扩张

在收购普洛斯后,万科也快速用起普洛斯的地产信托套路,借助普洛斯在物流地产行业中积累的经验和资源,加速获得物流地产项目和用地。这一年万科物流也开始入局冷链市场。2018年3月,注册资本1000万元的万纬冷链正式成立。

“不差钱”的万科在冷链市场的介入中沿用了物流地产中的强势风格,借助资本实现弯道超车。2018年7月,万科物流收购太古冷链物流资产,将其在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库收入囊中,融合其冷链物流资产平台。万科物流借助太古的技术与标准,加速布局冷链业务版图,在这一年实现了覆盖一线城市的冷链运营网络。

经过6年的扩张,目前万科物流已在全国47个城市布局149个仓储项目,其中高标库127个,冷库22个,整体可租赁建面超过1100万平方米,在国内核心物流节点城市已形成全国性高标仓配网络,服务客户超过850家。5.png

三、定位高端

    近年来,高端物流地产市场吸引了包括京东物流、顺丰、菜鸟网络、苏宁物流等企业投资布局,今年5月17日,国内首个赴港上市并以物流为主的房地产投资信托基金,顺丰房托正式在港交所挂牌交易。同时万科集团控股的普洛斯的资源吸附效应也在倍增,万科物流要持续做大做强,仍有不少挑战,而高标准、数字化的冷链仓储则是万科物流的重点发力方向。

目前万科物流冷链业务已进驻全国22个城市,拥有31个冷链物流园区,超110万平方米的冷链仓储规模,提供多温区综合物流服务,涵盖电商类、快递快运类、餐饮类。零售商超类等多个领域,已成为全国最大规模的冷链物流综合服务商。

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在疫情和宏观政策因素的影响下,新兴的物流需求如生鲜电商、社区团购、医药等大幅度增长。然而中国的人均冷库容量供给却未能跟上这种蓬勃发展的需求增长,因此在冷链物流业务的发展方向上,万科物流顺应这种供需关系,重点发展食品生鲜冷链、医药冷链等方向,建设高效智能的数字化冷链仓配设施。

(1)食品冷链:在食品冷链物流的布局上,万科今年7月,万科的首个自动化高标立体冷库在嘉兴平湖正式开仓,为食品企业提供专业高效的冷链物流保障。目前该园区已入驻肉类、乳制品。水果等行业客户。9月,万科物流与上海市闵行区南红桥管委办签署投资协议,万科物流将发挥其在高标仓储和冷链物流上的优势,提高食品冷链流通效率,现代流通体系的建设。

(2)医药冷链:由于药品的时效性和对运输存储环境的要求,冷链物流作为医药品的主要流通方式,其需求正在高速增长。根据中物联医药物流分会的统计,2020年我国医药冷链市场销售总额达到4000亿,医药冷库中的阴凉库和冷藏库面积都在连年增长。

今年8月,万科物流与上海医药物流中心有限公司签署战略合作协议,在综合医药领域实现双方能力与资源的结合。万科将依托现有物流仓配规模为医药行业提供冷链仓配一体,供应链数智化应用等端到端解决方案。

四、筹谋上市

万科物流此次的增资扩股,被解读为海外上市做准备。比较而言,万科物流近年来的布局和稳健的发展,如果成功上市,价值可期。有数据称,万科集团控股的普洛斯在中国物流地产业的市场份额超过第二名到第十名的总和。但对万科及万科物流来说,仍要面对一些发展挑战。

(1)万科物流净利润仍为负数:尽管万科物流管理项目的营业收入正在不断增长,其中上半年高标库增长9.2亿,冷库增长4.2亿,但是对于不断加注的投入成本来说,物流地产业务为万科带来的净利润似乎还未能达到上市水准,去年万科物流项目带来的净利润为-1.4亿元,前年则是-1.9亿元。

增资扩股之后,万科物流如何深耕高端仓储物流业务,在日益繁荣的冷链市场中挖掘自身竞争力,在升级的消费模式中找到持续盈利之路才是发展关键所在。

(2)万科物流闭环尚未建立。在万科集团多元化的业务版图中,等待分拆上市的业务还有商业、长租、在线采购等成熟板块,尽管物流已从拓展业务逐步向核心业务靠近,但是依据其目前能够贡献的价值是否能率先上市,值得考量。如果万科物流要进一步做大,还面临京东物流地产、顺丰物流地产等竞争,而万科物流地产与万纬物流的闭环协同仍待进一步打通。

回看中国房地产群雄,若说万科转型成功,还有些为时过早,但跨界物流地产和冷链物流市场却是走对方向——尤其是近两年国家大力推进冷链物流发展,建设冷链物流基地。而恒大虽然也转型跨界,但在国家“房住不炒”的政策背景下仍处于扩张状态,最终遭遇政策风险。同时,恒大业务多元化却多是亏损黑洞,不能形成生态协同自救,如此以来长成一棵参天病树。

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