（二）民营家族：宇培和易商谁更牛？

目前物流地产民营企业的佼佼者有两家，都位于上海，一家叫做宇培，一家叫做易商。园区中国（park_china）认为，以中国物流地产的巨大潜力空间，未来雄心勃勃的宇培和易商很可能后来居上，超过普洛斯、嘉民、安博这些大佬，成为中国物流地产的主导者。

为什么我们认为他们两家是佼佼者呢？第一，物流地产是标准产品，所以资产规模是直接而有效的衡量标准。宇培目前的仓储物业总面积超过140万平方米，而易商的规模也大概在150万平方米左右，而且双方都在外资美元的弹药输送下在全国疾速的攻城略地，可以说资产规模和发展速度上不相伯仲。

第二，是双方的经营理念都比较接近海外物流地产商，尤其都是普洛斯的传衣钵者（双方与普洛斯都有千丝万缕的联系，下文会提到）。他们所建造的仓库都是注重品质和普适性的高标准仓库，也都拥有一票忠实的客户追随者。比如易商是京东除自建外最大的物业提供方，而宇培则拥有伊藤忠和顶新这两家死忠客户。而且，宇培和易商都是以资本的出发点去做物流仓储产品，最终也都是要对接资本市场。

那么如果一定要分出个胜负呢？我们综合了物流地产资深人士的看法后认为，易商是相对更优秀一些的。

为什么这么说？因为民营企业最终还是要看老板，虽然说没有到“人存政兴,人亡政息”这么夸张，但中国无数民企的案例证明，老板的格局、视野、个性、决策等对于一个企业的发展是决定性的因素。

易商有两个老板，一个叫做沈晋初，一个叫做孙东平，都是物流地产界响当当的牛人。沈晋初曾长期担任普洛斯华东区总经理和中华区第一副总裁，可谓位高权重，对于普洛斯的运作机理谙熟，可以想见，易商从建立伊始就是按照普洛斯的模板在打造的，“小普洛斯”货真价实。

2011年，沈晋初、孙东平和在中国PE界声名赫赫的美国华平投资一起创办了“益商”，后更名为“易商”。显然，这些资本好手从一开始就是瞄准资本的胃口来做物流地产的，因此相当于国际标准接轨，在一个成熟有据可循的轨道上行驶，因此发展得顺风顺水，3年时间，资产从5万平方米到150万平方米，翻了30倍。

不过，对易商最重要的一个起点项目，也是其业务的试水之作，就是与荷兰ING集团合作的昆山花桥物流园项目，这个园区奠定了易商的坚实基础。

随后，高盛和荷兰APG相继入股，总投资额超过10亿美元。有了这么充沛的资金，易商想不发展快点都不可能。

这里有另外一个插曲。就是荷兰APG以不超过6.5亿美元入股易商，按照国内物流地产的作价来看，这个估值要高出不少。园区中国（park_china）也特意向物流地产的资深人士请教过，原因很有意思。

因为这些外资在国内投资地产标的都会有一定的比例，比如30亿美元，1/3投住宅，1/3投购物中心，1/3投工业物业，前两个因为价格比较高，标的比较多，很容易凑齐，但是工业物业较为分散，加上质量层次不齐，很难凑足一个很大的额度。那么易商这里有150万平方米的高标准仓储，省去了APG拼凑、寻找、单个估值的大量成本，所以APG愿意为这集中的仓储物业多付出一些溢价。

回到民企老板的话题。宇培的老板叫做李士发，也是个有传奇色彩的枭雄级人物。安徽芜湖人，包工头出身，在转战上海后完成原始积累，逐渐拥有两大核心业务——建筑和建材。在偶然的机会闯入物流地产，加上上海外资云集，大部分都是出口加工导向，对高标准仓库的需求非常旺盛，使得李士发这个原本籍籍无名的“竖子”得到命运垂青，一举成名。

随后的故事大家都会比较熟悉，李士发先后引入了美国的EI和普洛斯。但是二者都在与宇培的合作中铩羽而归，能够平进平出已算侥幸。虽说买卖不成仁义在，而且普洛斯也的确从宇培那里拿走了一些仓储资产，但前后两个合作伙伴EI和普洛斯都对宇培很不爽，李士发也在接受媒体采访时对普洛斯强烈吐槽，认为普洛斯非但没有给宇培带来一点好处，还使宇培错失了大量好的发展机会，是一次彻头彻尾的“槽糕的合作”，这其中的原因到底是什么呢?

园区中国（park_china）认为，这归根结底是发展思维与路径的问题。民企的老板总是天上地下唯我独尊，企业是我的，老子说了算。但是外资是绝对不允许个人色彩主导的，而是完全以资本的视角去看待企业的发展。这在普洛斯与宇培的合作中体现得淋漓尽致，本来宇培已经有很猛的扩张势头，但是普洛斯进来之后大肆干涉，把之前的一些投资砍得七零八落，让李士发非常的恼火。

回过头来看，很难说谁对谁错，因为在中国以成败论英雄的舞台上，老板们必须拼命地冲规模和影响力，有了这些才能对政府和资本讲出好听的故事来，短期的盈利和回报反而不那么放在心上，但是外资刻板而谨慎，以它们的逻辑和心态，绝对不会允许这种中国式扩张的情况出现，二者的激烈冲突和分道扬镳也就无可避免了。

得到教训的李士发随后引入的凯雷、汤森、RRJ和淡马锡，全部都是甩手掌柜式的财务投资者，只要你给我要的回报，随你怎么折腾。

但是在物流地产人士看来，过于注重老板个人色彩的宇培，与完全遵循资本标准一板一眼更规范做事的易商，就物流地产这个领域而言，后者得到资本届的认可和未来的发展势头要更胜一筹。

另外一家值得一提的民企叫做百利威。这家公司也蛮有来头，是霍氏集团的核心产业之一，这家霍氏集团另外两个业务也比较出名，统一润滑油和霍氏茶业。百利威主要定位于第三方物流，与纯粹做物流地产的宇培、易商还稍有不同。其主要客户是凡客这样的电商，业务除了高标准仓储外，还有复杂的链条式的物流全程服务。目前，百利威已经获得黑石等海外资本的垂青，未来的发展势头也值得期待。

此外，还有曾经在重资产方面遭受过挫折又重新崛起的“励志哥”宝供物流，以及美的旗下的安得物流，都具有相当的实力和规模，园区中国（park_china）也推荐大家关注一下。当然，传统地产商的老大万科其实也应该列入其中，它在2014也拿了四块物流用地（廊坊、贵阳、东莞、武汉），并且联系外资基金蠢蠢欲动，但由于尚无实质性的产品和清晰战略出来，我们只能保持观望状态，相信2015年万科在物流地产方面会有更多的动作。