（一）外资家族：那些不为人知的故事
在中国物流地产这个市场中，外资家族是占绝对主导地位的强大势力。自从普洛斯2003年进入中国以来，将国际标准的物流仓储标准也带到了全国各地，目前国内高标准物流仓储的建设标准，基本是唯普洛斯马首是瞻的。而且，在整个市场份额里，普洛斯为首的外资应该能占据超过80%以上的比例。
在中国产业地产领域，只有物流地产能够被外资所占领大半壁江山。主要原因有两点，第一是国外商业消费更发达，外资从海外而来，能够前瞻性地提前布局物流仓储，有了很好的先发优势；第二是物流地产风险低，收益稳定，为中国资本所不屑，而且这种产品更适合对接国际金融市场，外资相对而言更有用武之地。
这些外资物流地产商，由于决策基本国外本部，所以在规划理念、产品设计等方面还是适度超前的，这让其产品能够在国内鹤立鸡群，看看普洛斯2003年进入中国时的产品，十年后依然很适用。不过，和很多国内运作物流园区的企业希望以更多的服务来增强客户黏性不同，普洛斯这些外资物流地产只做一些基础的标准服务，对于更深的服务是没有任何兴趣的，但即便如此，依然是客户盈门，这就是标准和品质的力量。
说到外资物流地产家族，其实里面有很多值得推敲而且很精彩的故事。大家应该对园区中国（park_china）之前介绍的普洛斯的故事记忆犹新，但实际上，世界范围内物流地产的老大其实是AMB安博——或者准确点说，是安博与美国普洛斯的合并体。然后才是在新加坡上市的，主要资产布局在中国、日本与巴西的“新”普洛斯。
也就是说，如今我们看到的这个在中国攻城略地的普洛斯，与2003年进入中国的那个普洛斯已经不是一家公司了，抑或说，是“死而复生”的普洛斯。因为在美国次贷危机引发的全球金融海啸中，此前在以中国为首的新兴国家大举负债扩张的普洛斯被投资者所抛弃，股价重挫几乎遭遇灭顶之灾。普洛斯不得不把亚洲、日本的资产卖给了新加坡GIC集团，随后这部分资产在新加坡重新上市，并在今年年初获得中资财团的大笔注资。而原来的普洛斯则与安博集团合并，安博一跃成为世界最大的物流地产商。
如今，普洛斯卷土重来，又开始激进扩张，在中国的总土地储备已经高达2000万平方米，其他竞争对手简直望尘莫及。但很多同行也是为其捏了一把汗，毕竟，普洛斯本土仅有几百人团队，如今扩张布局甚至已经深入到三四线城市。一旦中国经济势头不妙，或者人力、管理跟不上，普洛斯很有可能再跌跟头，巨额土地储备会不会变成有毒资产？
在这轮金融危机危机中，还有几个倒霉虫。日本的物流地产巨头新熙地把中国物流地产资产卖给了荷兰ING，结果消化不良的ING也被债主逼债自身难保，又把资产卖给了CBRE
Global Investors。
说到这里，嘉民集团也有类似的轨迹。2005年进入中国的嘉民原本是澳大利亚麦格理集团旗下的仓储物流业务平台，原来更为人熟知的名字是“麦格理佳文集团”。2007年，麦格理与嘉民分手，嘉民在中国的扩张遇到了很大的问题。随后在2009年，来自中国的中投集团成为嘉民的第一大股东，不过前者仅仅是财务投资的角色，正常的经营发展仍掌握在嘉民团队的手中。
但无论如何，更换股东以及受到外界因素影响的嘉民的确遭遇过发展的低谷，一定程度上影响了其正常发展的节奏。2012年，嘉民又找到了一个新的金主加拿大养老金计划投资委员会，从而在中国物流地产领域更加活跃，也大有追赶普洛斯的强劲势头。
与普洛斯和嘉民相比，AMB安博在中国市场一直是不徐不疾地发展着。保守而谨慎的作风，一方面让安博的发展步伐相比前两者而言相对迟缓，但另一方面，则没有遇到前两者易主、低谷的问题，可以说是“宁走十步远，不走一步险”的典范。
相比较来看，同样出身于美国的普洛斯则显得异常本土化，非常善于跟中国本土企业合作，长袖善舞，大肆圈地，先后与中储股份、中外运、上海宇培、传化物流、海尔集团、阿里巴巴、中粮集团、厚朴基金、五洲国际等各有特色的“地头蛇”联姻，而且其团队也基本上清一色的是中国人组成。
然后就是盖世理。园区中国（park_china）给盖世理的评价是“物流地产中的劳斯莱斯”，业务做得小而精，其高品质的环保仓储做得很有一套。盖世理本来应该在中国有不错的发展势头，毕竟，当时它的大股东是沃尔玛，跟随沃尔玛的配套仓储需求在中国大肆扩张顺理成章。然而，沃尔玛在2008年把盖世理卖给了迪拜世界集团。本以为能够迪拜世界集团旗下整合原有的物流地产业务大展拳脚，今年全球最大的地产巨头之一Brookfield又从迪拜世界集团手中收购了盖世理约30%的权益，成为盖世理第三位新东家。就这样，连续易主的折腾，让盖世理也始终不能进入加速的正常轨道中，其在中国的发展不能算顺利。
大家可以看到，外资物流地产四强中，只有AMB安博不仅没有更换过东家，反而在金融危机捡了个大便宜，与普洛斯合并成为世界头号物流地产霸主；而普洛斯、嘉民、盖世理则都改换过门庭，尤其是普洛斯，激进扩张最终被迫断腕的警钟，值得每一位后来者引以为戒。有分教，祸之福所倚，福至祸所伏。
丰树和腾飞，这两个新加坡巨头淡马锡和裕廊集团旗下的工业地产平台，也有不少物流地产的业务。丰树近期在物流地产方面动作不小，除了在各地落子外，还联合海航集团，希望整合其旗下的物流资源进行物流地产的扩张，其未来的发展值得注意。不过正如物流地产资深人士给丰树和腾飞的评语，它们做物流地产总有些“三心二意”，所以一直微澜不惊。
还有一个来自意大利的维龙投资，股东背景雄厚，财大气粗，也有相当的实力，近年来其部分项目已经被普洛斯并购。
