“我们是一家互联网公司，”一位菜鸟物流内部人士说，“其实我们不是要做工业地产，我们只是希望通过线上大数据的运用和线下仓储的布局，构建一个和谐的物流生态产业链。”可是无论菜鸟物流如何自我描述，菜鸟物流已经或者将要做的，与一般物流地产开发商所从事的业务并没有本质上的区别，那就是：融资，拿地……

　　“事实上，在北上广等一线城市，高端物流仓储已经是供不应求，以上海为例，高端物流仓储的供给目前只占到所有需求的1/4。”国际五大地产顾问之一的DTZ戴德梁行工业及物流地产服务部主管苏智渊介绍，在物流地产如此紧俏的情况下，之所以菜鸟物流能够轻松地大面积拿地，正是因为菜鸟物流通过可能的区域结算中心落地，以税收落地为“诱饵”给地方带来可观税收，获得与政府谈判的筹码，进而取得条件优惠的土地。

　　“但这种模式的问题在于，电商物流不可能无限地切分结算中心去拿地，一旦失去税收落地的优势，名头再响的电商企业也同样会面临如何继续获取土地的难题。”苏智渊表示。

　　意在第三方物流？

　　那是什么原因造成高标准物流仓储建设拿地难？而为什么菜鸟物流拿地并没有想象那么难？

　　苏智渊指出，所谓高标准物流仓储，指的是区别于传统意义上的简易仓储物流的一种高端物流仓储，这种仓储必须具备3个条件：仓高8米以上、有卸货月台、单体建筑面积在1万平方米以上。这类物流仓储变得紧俏是10年以内的事情。在北上广等一线城市，高标准物流仓储的需求量和城市人口是成正比增长的。目前，这些地方的高标准物流仓储只满足了1/4的市场需求，远远没有达到真正的需求饱和度。高标准物流仓储的紧缺，和过去3年地方政府对于工业用地的严格管控有关。物流用地也是工业用地中的一种。特别是普洛斯、丰树等传统物流开发商，从地方政府获取物流用地的难度越来越大，这种土地瓶颈直接导致物流地产开发出现供给短缺。

　　目前菜鸟物流在天津、武汉、浙江和成都等地都储备了土地，这是马云为菜鸟物流所做的长久规划还是像被质疑过的“圈地”之举？

　　过去几年，淘宝的发展受到物流影响已经是众所周知的事实。再此背景下马云下决心亲手打造自己的物流系统，不再依赖传统第三方物流公司的平台。从这个角度看，菜鸟物流应该是切实地在为建设物流仓储而准备。但从实际拿地规模来看，菜鸟物流在全国几大城市都拿地1000亩以上，按照物流地产常理推断，这样的拿地规模应该是超出其自用物流仓储范围的。除了建设菜鸟物流的物流仓储网络，剩余的地产有可能是为了以后引入电商公司做准备，也就是物流地产。至于是打算完全作为物流用途还是有可能部分用作其他用途，按照目前形势来看，这些地用做商住的可能性不大，所以可能性更大的还是做第三方物流。

　　10年不盈利背后

　　马云曾公开表示菜鸟物流10年内不会盈利，应该是指不会从物流设施租金里面套回报。目前，在物流地产市场上，物流仓库租金回报年收益率为8%左右，照此计算，普通物流地产盈利最基本也需要10年。

　　但事实应该并非如此简单，马云做菜鸟物流更大的目的在于提升淘宝的效率，一旦物流建设起来，淘宝甚至阿里巴巴的整体效率应该能够得到较大提升。菜鸟物流的潜在价值，对于马云来说是不言而喻的。马云做菜鸟物流，更多的是快速占领效率高地，一旦效率处于领先地位，整个品牌竞争力都会得到大幅提升。

　　从另外一个角度看，马云这种说法并不符合国际上物流地产商的实际运作方式。像普洛斯、嘉民等知名传统物流地产商，虽然租金回报也在8%左右，但这些物流地产商只要满租率达到一定水平，就会把地产和现金流在海外市场出售给与其捆绑的长期持有基金，快速套现，再去运营新地产项目。阿里巴巴一定会考虑类似的架构，这样其物流地产盈利周期肯定用不了10年，最慢3~5年已经可足够了。当然前提是菜鸟物流必须从一开始就做好捆绑海外基金的打算。

　　从现在来看，菜鸟物流的物流骨干网络更多的是建立在淘宝基础上的偏消费类的物流电商平台。马云一直想做广义上的物流，阿里巴巴旗下本身就有阿里物流平台，初衷就是要整合物流领域的众多资源，现在这个平台已经整合归入菜鸟物流旗下。

　　菜鸟整合全国物流平台并不是容易的事情，因为菜鸟以前没有涉及过物流类的业务。大量第三方物流公司的运输体系数据基本都掌握在企业手里，而他们一般都不倾向于分享这些数据的，包括德邦物流等大的物流公司，都有物流数据交互平台。只要做不到数据共享，这个大数据概念就名存实亡了。菜鸟物流在做的事情是有意义的，但如何打破行业壁垒，需要走的路还很长。