自国务院9月底印发《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》后，中国物流地产新一轮的资本大潮又滚滚涌动，其中自然不乏一些虎视眈眈的境外资本。

　　近日市场消息称，黑石集团正准备成立130亿美元的新旗舰级全球房地产基金。而在一周前，黑石旗下的首支亚洲房地产基金已经募资44亿美元，接近50亿美元的筹集上限。

　　物流地产正是黑石目前在中国的一个重点投资对象。据称，黑石集团的亚洲房地产主管Chris Heady偏爱中国仓储物流业务，他认为在国际需求、第三方物流企业和电子商务的推动下，物流业正在蓬勃发展。

　　2013年12月，他透露黑石已经建立了50万平方米的仓库空间，投资额达到8000万美元，不过这些仓库究竟建在哪里还没有公开的资料披露。

　　2010年4月，黑石集团曾经将在中国的首笔Pre-IPO的1.9亿美元投在了山东寿光农产品物流园有限公司，然后一年后，由于寿光物流园发展受阻和重要牌照申请失败，黑石被迫退出，这成为一笔失败的交易。

　　3年后的卷土重来，黑石选择了新的合作伙伴——中国房地产行业的龙头老大万科。万科目前在中国物流地产领域的野心不小，喊出“未来10年将构建全国范围的物流仓储网络体系”，今年已经先后在廊坊、贵阳与武汉拿下了三个物流地产项目，并可能在未来继续在江沪浙、成都及珠三角地区拓展更多的物流地产项目。

　　当然，万科所选择的合作对象不仅限于黑石，还有另外两家来自美国的私募基金巨头KKR和凯雷。美国三大私募基金与万科在物流地产方面的合作，很可能参考前不久万科与凯雷在商业地产方面的合作模式——双方成立合资平台，长期持有物业资产，未来将以资产证券化为目标退出；在股权方面外资基金可以占大头，享受到大部分的收益，但管理团队和品牌依然保留着万科的主导权。

　　9月份，凯雷还与上海物流地产商宇培集团合作，投资3亿美元在常州航空产业园内建设电商产业园，其中物流仓储是重要的组成部分。

　　这样一来，无论是境外资本，还是国内做物流地产的企业，都呈现出一种交叉多元的合作态势，彼此双方都成为开放性的平台，拥有多种合作渠道的选择。

　　相比在中国房地产市场一直有持续作为的凯雷和黑石，“门口的野蛮人”KKR则显得神秘低调许多。这家因为当年的纳贝斯克杠杆收购名扬天下的私募巨头，近年来在中国一直以投资上市公司股权为主要模式，在行业低谷时以一个合理价格进入公司，通过改善企业经营增加企业价值，然后在整个行业周期性复苏的时候成功退出。

　　一个有意思的细节是，今年年初，KKR在其发布的中国宏观经济研究报告中，开头就引用了毛泽东在1955年的论断“政治工作是一切经济工作的生命线”。鉴于一年来中国官方对国内消费和物流行业连番的鼓励政策出台，KKR选择在此时进入物流地产也的确显示出其对中国生意的深刻而敏锐的理解。

　　另外，据外电称，Sam Zell权益国际与红杉资本前不久刚刚宣布了战略合作，共同投资中国的物流地产。Sam Zell同样是来自美国的亿万富豪、投资高手，被称为“坟墓舞者”，他麾下的EI资本曾经染指过物流地产，即2008年入股上海宇培集团，但这一投资并不成功。

　　沈南鹏操盘的红杉资本，近年来更是将触角频频伸向被电商大潮催长的物流快递行业。2013年初，公路货运平台公司安能物流获得红杉630万美金注资；年中尘埃落定的中通速递投资案中，红杉以3170万美元，买下中通10%“老股”，艰难卡位；而原本在“四通一达”中排名靠后的中通，凭借红杉进入带来的IT系统和公司治理提升，业务规模已与申通、圆通并驾齐驱。

　　显然，从投资电商，到投资电商延伸出来的产业链如物流、快递、仓储、金融等，红杉资本的产业投资逻辑非常清晰，其与Sam Zell又会在物流地产投资领域擦出怎样的火花？

　　除了美国的资本，来自日本和荷兰的资本也崭露头角。此前，开始重点发力物流地产的国有上市公司北京建设配发旗下中国物流集团35%股本，吸纳了约2亿美元资金，投资方是来自日本的三井、三菱两大财团。

　　三井、三菱的投资不仅仅是要赚取财务投资的收益，更希望让日本的部分生产性、物流性及采购类企业优先选择使用北京建设的仓库，可谓一鱼多吃。

　　另外，荷兰最大的养老金基金资产管理公司——荷兰汇盈资产管理公司（APG Asset Management N.V.）也在近年早些时候投资6.5亿美元收购了中国物流地产新锐易商20%的股权。

　　最后，还有一家英资老牌企业——太古集团。前不久，太古集团主席史乐山称，太古计划在2020年底前，在中国内地共建成13个大型现代化冷藏设施，致力于打造一个全国性的冷链网络，辐射范围达全国2/3人口。

　　近年来，中国内地的冷链物流业呈现出蓬勃发展的态势。《2014年中国冷链物流发展报告》显示，2013年，中国冷链物流业的固定资产投资超过人民币1千亿元，同比增长24.2%。而冷藏业务一直是太古集团核心发展的业务之一，以仓储量计算，其为全球第三大冷链物流运营商。