5月23日,美团成立北京象鲜仓储服务公司。注册资本1.75亿元,经营范围包括仓储服务、园区管理服务等,公司由美团旗下即时物流平台企业三快在线全资控股。
今年以来,物流仓储业受到经济低迷工业仓储需求增势减弱的影响,整体增速放缓,全球物流地产市场压力加大。
5月初,全球工业物流地产投资巨头美国黑石宣布,以超过8亿美元向新加坡主权基金GIC出售其在日本的六个仓库投资组合 。
但消费物流地产及相关服务市场热度不减,美团等电商及快递物流巨头进入,在逆风向上的同时是否将改变消费品仓储市场格局?
一、进击者:京东、万纬、菜鸟
随着消费成为拉动中国经济引擎,消费品物流相关地产也进入活跃发展期。近年来,电商和物流巨头纷纷涉足仓储业,旨在拥有自己的物流地产以便于企业更好地掌控供应链环节。
1.刘强东与王卫已上岸:京东产发+顺丰房托
2023年2月,全国首个民企仓储物流REITs京东集团仓储物流基础设施REITs项目在上海证券交易所挂牌交易。这也是“京东产发”独立后创下的又一佳绩。
3月30日,京东系物流地产企业“京东产发”正式向香港联交所递交A1申请文件。上市成功也加速企业买地,投资,开发新物流设施项目的进程。
目前,京东产发拥有面积亚洲第三的仓储面积。目前,京东仓库总面积超2330 万平方米,过去三年,“京东产发”收入分别达到5.82亿,7.987亿和23.2亿元。
今年4月,京东产发就花费2.5亿英镑收购高盛位于英国的大型物流资产包,其中就包括大量的仓储用地,这也是今年中国资本在英国物流市场的最大动作。
顺丰控股旗下的顺丰房托于2021年已完成港股上市,顺丰房托也成为我国首个物流房托上市公司。而顺丰的物流地产资源更加丰富。
顺丰与湖北省政府联合打造的鄂州花湖机场于去年7月开始运营,并围绕货运机场布局包含食品冷库,医药仓库在内的一系列仓储资源,目前顺丰旗下仓储面积达1000万 m2,运营管理仓库共2071座。
5月31日,顺丰与小米达成合作,为其2.3万m2的华南原料央仓仓库提供专业仓储设计,数据分析和运营。可以看出,顺丰正加速寻求仓储业的强强联合。
顺丰在海外地产市场同样有所动作,此前顺丰完成对嘉里物流的收购,将其位于东南亚尤其是泰国越南等处的地产资源与自身的物流能力形成互补。目前在东南亚,非洲等地共计建成290万m2以上的物流仓库。
根据顺丰2022年报显示,截止去年年底,顺丰房托的总收入达到4.22亿港元,其中物业净收入为3.44亿港元,同比增长了16.8%和19.3%。
2.王石与马云的布局将上市:万纬+菜鸟
近年来碧桂园,绿地,融创等传统房地产开发企业纷纷进场物流地产。反倒是跨界带头人万纬做整形手术,将单一的物流地产业转向供应链业务。
在万科创始人王石仍以董事长主掌万科的2014年,万科成立物流地产事业部,为万科物流地产及后来的万纬冷链打下基础。2022年起,万纬利用自研规划产品“河图”为大量客户降低了千万量级的供应链成本。
领先的冷链仓储能力是供应链业务的基础。4月18日,万纬冷链“鲜果奇域”园区在上海奉贤开园,开始打造上海鲜果运营中心。5月8日,深圳首个高标保税冷链仓储项目——万纬有信达深圳盐田冷链园区获得LEED金级最终认证。标志着万纬物流长时间来对高标冷链仓储资源的投资开始得到回报。
去年,万纬物流收入额达到35.6亿元人民币,冷链收入占比约40%。万科执行副总裁刘肖今年3月表示,万纬冷链有望在今年内发行REITs。此后,万纬冷链将实现利润的持续贡献及资金的有效循环,继续保持健康稳定增长。
伴随着京东产发港股上市,京东的老对手阿里巴巴于5月18日宣布启动菜鸟集团的上市计划,预计在12-18个月内完成上市,而物流地产是菜鸟集团五大核心业务板块之一。
在马云挂帅菜鸟网络时代,菜鸟就提出天网+地网+人网,其中地网就是仓储物流中心支撑的物流地产版图。如今的菜鸟集团已搭建包括7大仓储枢纽在内,超过1000万m2仓储面积的供应链网络。
此外,菜鸟还拥有强大的社会物流仓储资源整合能力,加盟仓储联盟与入驻菜鸟物流市场的服务商仓储面积合计达6645万平方米。
菜鸟此前宣布在北美,欧洲和东南亚三地成立海外大区。在香港,马来西亚,比利时等地布局6个eHub,在海外建设了超过100个,累计面积超过300万m2的跨境物流仓库。
其中,仓储面积超过10万m2的吉隆坡eHub已经是马来西亚电子商务领域最大物流基础设施项目。位于列日机场的比利时eHub仓储面积达12万m2,可以直接连通菜鸟覆盖欧洲30国的陆地供应链网络。
二、求变:普洛斯、深国际、美国黑石
1.普洛斯:抓住新增需求
2022年,普洛斯中国取得了强劲的财务表现,实现合并净利润14.5亿美元,归属于母公司净利润12.9亿美元。5月5日普洛斯与某投资者就出售部分中国资产签订了谅解备忘录,此次要出售的资产是位于山东青岛、广东鹤山和重庆的三处物流园,面积约45.6万平方米。旨在降低公司杠杆率、回购债务。
另外,掌链获悉,2023年一季度,普洛斯中国物流供应链基础设施运营表现强劲。2023年一季度,普洛斯中国物流及产业基础设施新交付面积超84万平方米,较上一季度增长达46%;新开工项目面积约45万平方米。
据了解,随着城市经济发展与民生改善,生鲜电商、生物医药、连锁餐饮等行业客户对冷链基础设施及产业服务的需求持续迭代升级。
一季度,普洛斯旗下冷链物流公司普冷上新多个高标冷库,其中普冷南宁良庆库顺利开仓,开仓即迎来首批客户入驻;普冷西安陆港库二期完工交付使用;成都自动化立库和深圳盐田库也已开工建设,预计年内可交付使用,为食品生产、流通和消费提供安全、便捷、透明的冷链物流保障。
3月28日,普洛斯就宣布旗下的普飒新能源投资公司推出了苏州工业园区的分布式光伏发电市场化交易试点项目。
2.美国黑石:出售日本资产
4月28日,新加坡主权财富基金GIC宣布斥资逾8亿美元从黑石集团手中收购包400万平方英尺仓储面积在内的日本物流资产组合。
黑石的这一决定无疑是在为近期陷入违约风波的一款信托产品提供资金。近年来黑石通过“打白条付利息”获得的融资已经有些资不抵债。2022年黑石集团营收为85.2亿美元,同比下降62.3%,归属于黑石集团的净利润为17.5亿元,同比下降70%。两年前,黑石就曾以38亿美元的价格将澳大利亚的仓库和物流资产组合出售给ESR公司。
从另一方面来说,目前美国信贷紧缩问题严重,为黑石提供了抄底地产市场的机会“黑石正在与几家美国银行进行谈判,商讨收购其产业”,CEO苏世民这样说“黑石有机会填补这一空白,维持经济稳定、保持经济增长”。
(黑石CEO苏世民 图源:accountingtoday)
在度过这次信用危机后,已完成了价值304亿美元的史上最大规模地产融资的黑石还会成为曾经的“私募之王”。
3. 深国际:出售神者能资产
5月25日,深圳龙岗区公告宗地号G05103-0107的物流用地计划于6月出让。这块用地将用于建设全球首例模式物流枢纽。
深国际选择放弃部分风险较大的供应链业务,主要目的还是为了调整企业的经济框架。尽管依靠长沙,义乌,武汉等园区的开发,去年深国际物流园收入上升至19.63亿港币。但在经济大环境下行,市场波动下挫的影响企业物流业务收入整体还是下降17%。去年12月,深国际就挂牌出售旗下一间附属公司100%的股权,该公司主要负责供应链管理和仓储管理等业务。
对物流服务业进行结构型调整后,深国际重心集中在对新园区的开发上。目前深国际的物流业务涵盖全国37个城市,九成以上的项目位于粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝四大城市群,协议用地面积近1000万平方米。
“预计到2025年,深国际物流园区运营规模将达到700-800万平方米,继续保持深圳第一,并进入湾区前三,全国前五。”深国际总裁刘正宇说。
有国企的身份存在,未来深国际将以入选重大项目为契机,为推动优化供应链作出更大贡献。
编辑:陈怡 百帙