55亿元中国物流基金背后,世邦魏理仕物流地产解码投资策略丨独家专访
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掌链  张牧之

导读:

新冠疫情爆发,加之与春节叠加,对中国物流基础设施进行了一次突击考验。通过极限考验,我们再次清楚地认识到,位于优越位置的现代化物流设施的重要意义。可以看出,仓储物流市场在疫情中显示出强劲的韧性,稳健的租金增长,以及活跃的私募基金募资能力,令该板块的投资意向进一步提升。

4月3日,世邦魏理仕环球投资(CBRE Global Investors)与乐歌集团(LOGOS)宣布总认缴出资额为55亿元人民币的CBRE LOGOS中国物流基金已募集完成。

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该基金旨在投资中国主要城市中位于战略位置的收入型物流及工业资产。目前主要在大陆的一线和强二线城市,目标物流高标库和工业仓储,包括电商物流和冷链物流。

后疫情时代,中国物流地产商业价值如何?那些区域更具投资机会?行业发展有哪些新趋势?针对这些问题,世邦魏理仕中国区投资及资本市场部产业地产主管孙洁接受了掌链·第一物流网记者的采访,她阐述分享了世邦魏理仕对中国物流地产市场趋势判断、投资策略建议及经验等。

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世邦魏理仕中国区投资及资本市场部产业地产主管孙洁

坚定好看中国物流板块

长期以来,中国物流地产区域不平衡,一般认为物流地产存在投资长,资金回笼慢等风险。不过,孙洁接受采访时表示,“我们对于物流板块是坚定看好的。”她还介绍到,世邦魏理仕对当下中国物流市场有以下三点判断:

① 从资本化率看:世邦魏理仕研究显示,中国去年核心城市物流资产资本化率呈下降趋势,而在美国、欧洲的其他国家这一趋势也同样存在。“这个趋势说明在全球范围内投资人对物流地产这一韧性较强的资产类别也是普遍看好的。”她说道。

② 从需求端分析:近年来,高标准物流仓库租赁势头强劲,需求也呈现多元化发展趋势。除电子商务和第三方物流外,生鲜食品、餐饮供应链等企业也趋于活跃。

孙洁表示,一旦疫情发展得到控制,需求在2020年仍有提振的空间。然而,鉴于目前疫情范围已扩大至国际主要经济体,如欧洲大陆和北亚地区,我们对出口相关的仓储需求持谨慎态度。她预计,与国内消费需求相关的仓储需求复苏步伐将早于出口需求。

③ 从资产类型说:物流地产立足于满足民生需求和内需使命,是中长期内防御性非常强的资产类别。从这次疫情可以看出,服务于终端客户消费的电商平台所产生的冷链物流、城市配送等需求都是非常具有韧性的。

中西部地区遇短期困难

“说到各个城市的表现,我们觉得在供给有限而需求旺盛的一线城市或者说核心城市(1.5线城市)是非常具有投资价值的。”孙洁表示,这些城市近几个月在疫情中的表现也让人很有信心,租赁保持着稳定的增长。这些区域资产价格会进一步攀升,会普遍受到资本关注。


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中国仓储与配送协会&物联云仓《2020年3月中国通用仓储市场动态报告》显示,北京、上海、深圳仓库平均租金仍然领跑全国,均高于40元/㎡·月,其中北京、上海已超过45元/㎡·月。

据世邦魏理仕观察,从3月份开始,随着生产、交通逐渐恢复,物流地产需求也在快速回暖。在上海、北京周边出现较大面积的新增租赁。“对于一线城市的物流地产需求,我们非常有信心。”孙洁说道。

当采访问到如何看待中西部地区物流地产市场时,孙洁表示,中西部地区一些二线或者三线城市供应过剩,目前租赁会有些压力。实际上从年前就已经看到这个态势,加上年后二、三月份短暂的经济停摆,造成这样一个更加突出的现象。

从中长期角度来看,在中国消费升级、城市化驱动下,她认为这些城市目前遇到的一些租赁困难是短期的。

生鲜冷链将是今年投资主线

中国物流地产的发展真正肇始于2000年,并在此后迎来了高速发展的黄金十年。相关数据显示,目前中国有5.5亿平方米的物流设施,其中实现达到现代物流设施标准的只有不到1亿平方米。因此好的物流地产仍然十分抢手。


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孙洁介绍说,世邦魏理仕团队的工作重心主要是引进、对接或整合先进的产业向投资者或政府对接地产行业资源,同时在这一过程中关注新兴城市发展和行业新趋势,比如物流的数字化和信息化高速发展、服务于民生的互联网企业的新需求等。

孙洁透露,世邦魏理仕将延续去年的投资方向和策略,今年则更聚焦于一线或者其卫星城市的需求。从行业来说,则会更关注于内需、电商、新零售等等方向,特别是生鲜冷链。

伴随着整体消费市场在年内回升,电商与生鲜消费将带动物流地产需求;而新消费习惯的形成及在此次疫情期间培养起来的诸如中老年人等新用户群体的产生,又对电商及物流仓储行业形成利好。

掌链物流与供应链研究中心观点认为,综合各种有利因素来看,随着数字化新基建的到来,未来智能化、高品质物流仓储租金将上扬,2020年或将成为行业投资及租赁的窗口期。


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