房地产抵押登记是指房地产抵押关系设定后，当事人按房地产登记管理权限向市或区、县房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。房地产抵押登记分成三种情况，一是双方签订抵押合同后的权利设定登记；二是权利内容变更时的变更登记；三是权利消除时的注销登记。

　　房地产抵押登记的程序，首先是受理申请。房地产抵押登记应当由房屋所有权人和抵押权人共同申请。《城市房地产抵押管理办法》规定：以共有的房地产抵押，抵押人应当事先征得其他共有的人的书面同意，即由共有人（包括所有权人为自然人时配偶间的共有）出具同意书。但是从实际工作中来看，如共有人不到场，登记机关很难确定这类同意书的真实性。因而，在很多城市，实际的做法是要求共有人共同申请登记，这是一种较好的方法。

　　登记时当事人要提交的要件。按照担保法的规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供的文件（或复印件）为两项：一是主合同和抵押合同，二是抵押物的所有权或者使用权证书。2000年，建设部在《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》中规定：对房地产抵押登记的必要收件是房地产抵押合同、房屋权属证书和土地使用权证书或用地证明。

　　未经登记抵押的法律后果《物权法》第一百八十八条“以不动产和正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”《中华人民共和国担保法》第四十二条、第四十一条分别规定：“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；……”、“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”这就确定了抵押的效力：未经登记不得对抗善意第三人，也不得享受优先于其他债权人的权利。

　　抵押公证不能代替抵押登记

　　在经济交往中，有的企业出于省麻烦或由于不懂法，往往不去相关部门办理抵押登记手续，而是选择到公证部门办理抵押公证手续。殊不知，房产抵押公证并不等于房产抵押登记，是否能实现优先受偿权才是最关键的。《中华人民共和国公证法》第二条 “公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动”，而根据担保法的规定，抵押是指债务人或者第三人不转移对《担保法》第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保；债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见，房产抵押公证主要是对签订房产抵押合同的行为以及房产抵押合同本身的真实性、合法性予以证明的活动，并不产生房产抵押合同成立的效力。而房产抵押登记则侧重于确认抵押合同的法律效力，从而确认对该房产享有的优先受偿权。（作者为北京市法大律师事务所律师）