（三）基金家族：“四两拨千斤”

园区中国（park_china）上面说的外资家族和民企家族，尽管最终都是希望对接资本市场，以资本金融化的手段和视角来操作物流地产，但相比起下面所介绍的这一家族而言，前两者对于品牌和规模要求更多，实体操作的分量更重。

基金家族，完完全全是从资本的进入与退出来衡量物流地产，而且全部都是以基金杠杆化的操作方式来进行的，其模式也有很多可以讨论的地方。

先说外资的基金家族吧，要注意这些“秃鹫”是和第一个外资家族有所区别的，其中包括美国的“F4（Fund 4）”黑石、KKR、凯雷、华平，以及Sam
Zell权益国际（与国内的红杉资本合作）、三菱、三井、汤森、RRJ和淡马锡旗下的狮城控股、荷兰汇盈资产管理公司（APG
Asset Management N.V.）等。

接下来是本土的基金精英们了。首先要提的是一个刚进入的新兵。说是新兵，但在中国的金融界，可绝对是大佬级的，那就是平安。平安不动产刚刚在成都从领盛投资手中收购了一处9万平方米的仓储物业，算是正式高调进入了物流地产领域。

对于追求稳健回报的保险资金而言，物流地产可以说是相当对胃口，在海外物流地产背后的投资资金中，养老基金、社保基金、校园基金等是最大的买单者，嘉民刚刚获得加拿大养老基金的入资即是明显案例。

而且，平安不动产的志向还不仅在于物业上的收益。最近被热炒的平安好房网，平安在中介平台的使用上是完全免费的，把开发商的让利全部让渡给客户，其用意就在于增加客户的黏性，让其更多地对接到平安丰富多元的金融平台中，追求的是综合金融收益。在物流地产方面，平安打的也基本是如出一辙的算盘。

实际上，平安银行确实有进一步控制供应链的资金流、信息流和现金流的要求。原来只是浮在表面，就是给这些供应链的生产企业借款、融资，这种传统的业务以后会越来越难做。要想真正深入，就要为客户的每一分钱提供服务，并与客户打成一片。而通过物流领域、物流园这样一个硬件平台，综合金融产品可以很自然地深入供应链的下游。

目前，平安不动产物流团队的野心不小，希望在5年之内做到普洛斯、嘉民之后的中国第三。当然，这个挑战可太大了，民企家族的宇培和易商已经领先好几个身位，基金家族的万通和复星也不遑多让，我们接下来要介绍的国企家族中的北京建设、宝湾物流、中储股份们也都在虎视眈眈。

总的来看，基金家族的物流地产操作方式相当灵活多样：比如根据国际标准或客户需求建设仓储设施；通过合作开发，与全国范围内拥有土地资源的企业共建仓储设施；帮助优质企业盘活存量资产，做售后返租等。只要地块符合投资标准，达到“风控”要求，它们可以与不同的合作伙伴以不同的模式合作。

在这方面，万通控股也是如此。目前，以普洛斯模式为范本的万通，第一支20亿元的工业地产基金已经投完，在全国收购了不少物流仓储物业，第二支20亿的工业地产基金也已经开始募集，这些基金的操作也基本是综合了定制、并购、共建、收售后返租等等。

不过，这种并购式基金也存在一定的问题，因为国内好的物流仓储设施都掌握在大资本或外资手中，不会轻易出手。从头开始建又比较耗时耗力，为了尽快把资金投出去，万通、平安们有可能收购一些质量一般的仓库，简单改造一下就出租出去，无论是租金收入还是品牌效应都不行。

那么怎么解决这种状况呢？据园区中国（park_china）了解，基金家族们可能有一个比较好的处理方案，那就是一期基金主要是增值型基金，约定“5+2”，也就是这7年先不看租金收入，就是一个简单的改造，到期时卖给其他资本，或者干脆就卖给自己这支基金的2期，这样前一批投资人得到约定的收益心满意足离场，而万通、平安则与2期投资者一起把之前这些质量不好的仓库拆掉重建（其实重置成本并不算太高），并按照更高标准打造较好的品质，使得租金水平有较大水平的提高，则2期基金就变成了兼有持有运营和套现增值双重收益的产品。

平安和万通是倾向于与国际接轨，操作方式基本是照搬普洛斯、嘉民的。而另外一些基金家族成员则更加本土草根化一些，比如复星和天赋资本这一类，不要看产品有点“村”，可绝对是新型城镇化的热门产品。

复星的产业地产主要都在星泓资本这个操作平台下，也是通过基金杠杆化的操作来做物流地产。目前，复星物流地产方面主要集中在三个领域：与阿里巴巴、银泰合作的”菜鸟”，与国药控股合作的“药网”物流计划以及主攻商贸物流、模式接近华南城、毅德控股的“星泓天茂城”。

与万通、平安这些纯粹盯着物流仓储的家伙不同，复星的物流地产是放在其“蜂巢城市”的大框架下的，更多强调服务城市整体需求，业态更多元，新旧地产业态的结合更紧密。那么，其盈利模式和盈利空间可能更加不好判断，不会像国际标准的物流地产那么明晰，甚至要结合到整个大盘子里来算。从这一点来看，如果去跟基金的投资人沟通以及投资结构的设置也许是个问题。

另一个贴地行走的基金是天赋资本。这家本来做创投和PE的投资机构，因为近年来资本市场堰塞湖，开始把资产逐渐做重，用产业园区来承载其投资的标的。由于投了很多农产品链条上的创新型企业，天赋资本准备投资50亿来打造一个全国范围的农产品物流园网络，在自己的农产品O2O交易平台“天御农业”的基础上，将旗下投资的农业物联网、农产品冷链物流整合起来，再进一步围绕这个平台来投资上下游农产品企业。

由于农业、物流、生态、健康这些概念都是近年来国家大力支持和扶植的，天赋资本能够借此获得包括农业部、农发行等的补贴和贷款支持，使得起自身杠杠能够多次放大，收益率十分可观。

当然，这些基金家族都属于话说得漂亮，故事讲得动人，但项目大多还在前期筹划运作期，实际如何还要经过一段时间的观察。园区中国（park_china）认为，这些基金的操作逻辑完全是正确无误的，但最大的不确定性是人。也就是说，能否找到足够优秀的团队在支撑项目的落地，尤其是后期的运营服务？如果只是前期忽悠一批钱进来，而不能保证产品的优秀和盈利的持续的话，那这个资本游戏就很难继续不断地玩下去。对此，基金家族可要且行且珍惜了。